Calcolo della redditività sugli investimenti immobiliari,
valutazione dei rischi e delle opprtunità di rendita.
Da oltre 30 anni, Fabrizio Traversa è il vostro partner di riferimento
Fabrizio Traversa
Consulente Finanaziario
Calcolo del “valore di mercato” di un immobile
Quando si decide di acquistare, vendere casa o prendere in affitto un immobile è necessario effettuare una corretta valutazione immobiliare. Si deve tener conto di fattori molto importanti come la posizione, la zona dell’immobile e le condizioni dell’appartamento.
Grazie all’esperienza acquisita nel settore, offro un servizio di consulenza che permette di ottenere una stima corretta grazie all’analisi delle caratteristiche dell’immobile.
Andamento del mercato immobiliare
Dalla seconda metà degli anni ’90 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva che ha portato ad un incremento dei volumi di compravendita con un picco nel 2006.
Dal 2008, anche in conseguenza della crisi finanziaria ha avuto inizio la fase decrescente del mercato dove i prezzi degli immobili hanno segnalato una forte contrazione come dimostrano i dati ufficiali pubblicati dalla Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare).
Fattore altrettanto determinante è quello demografico: il numero di persone che abita in Italia diminuisce e a questo si aggiunge un numero sempre crescente di giovani che sono orientati a trasferirsi all’estero con l’obiettivo di non tornare più in Italia.
Qui un breve articolo che riassume l’andamento del mercato immobiliare in Italia nel corso ultimi anni.
Comprare case da ristrutturare conviene?
Ci si interroga se sia un buon investimento e ad oggi la risposta è sì.
Le agevolazioni fiscali sui lavori di manutenzione straordinaria degli immobili residenziali sono state prorogate anche per il 2020. A ciò si aggiunge la situazione particolarmente positiva sul fronte dei mutui casa: i tassi di interesse ai minimi storici consentono di accedere a condizioni di finanziamento molto favorevoli.
Inoltre non bisogna dimenticare un altro fattore di interesse per i possibili acquirenti: la Legge di Bilancio 2020 ha portato la detrazione Irpef dal 50% al 90% per i lavori di tinteggiatura e rifacimento delle facciate. Un’iniziativa che nasce dalla volontà di incentivare la riqualificazione del patrimonio residenziale di molte città italiane.
Le agevolazioni fiscali sui lavori di manutenzione straordinaria degli immobili residenziali sono state prorogate anche per il 2020. A ciò si aggiunge la situazione particolarmente positiva sul fronte dei mutui casa: i tassi di interesse ai minimi storici consentono di accedere a condizioni di finanziamento molto favorevoli.
Inoltre non bisogna dimenticare un altro fattore di interesse per i possibili acquirenti: la Legge di Bilancio 2020 ha portato la detrazione Irpef dal 50% al 90% per i lavori di tinteggiatura e rifacimento delle facciate. Un’iniziativa che nasce dalla volontà di incentivare la riqualificazione del patrimonio residenziale di molte città italiane.
Hai ereditato una casa e non sai se vendere o affittare?
Nel caso di un’eredità improvvisa può capitare di trovarsi a possedere un appartamento che non si possa utilizzare. La domanda che sorge è se vendere o affittare l’immobile, in poche parole cercare di guadagnare con le case attraverso una rendita.
Una terza ipotesi, dato il contesto economico attuale, potrebbe essere quella di tenere la casa sfitta in attesa di una ripresa del mercato immobiliare, tuttavia i costi di gestione e fiscali renderebbero impossibile questa strada.
Il nostro obiettivo è quello di aiutarti a fare una valutazione e un confronto della redditività degli investimenti finanziari diversificati con un congruo flusso cedolare.
Quando si decide di acquistare, vendere casa o prendere in affitto un immobile
è necessario effettuare una corretta valutazione immobiliare.
In tal caso, secondo quanto stabilito dal “Codice delle valutazioni Immobiliari”
il valore di mercato di un immobile non è altro che:
“l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di
valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non
condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di
marketing da entrambe le parti”
Come il declino demografico incide sul mercato immobiliare
Effetti negativi si potranno avere anche sul mercato immobiliare, i prezzi delle abitazioni oggi si sono notevolmente abbassati, rispetto solo 10 anni fà. In alcuni casi gli immobili hanno avuto fino al 50% della perdita di valore dal 2008, anno di inizio delle scoppio della bolla immobiliare. La flessione dei prezzi immobiliari è uno dei risultati attesi dell’invecchiamento della popolazione: gli anziani tendono infatti meno a spostarsi e, quindi, a fronte di un calo della domanda è previsto un calo dei prezzi e delle richieste di finanziamento per gli acquisti.
Fuga di cervelli: ecco la sfida demografica per l’Italia
L’emigrazione di giovani spesso istruiti ha fatto sprofondare il nostro Paese in un’emergenza demografica.
Il processo di invecchiamento della popolazione, come ci dimostrano i dati ufficiali pubblicati dall’Istat, è un fattore che incide in maniera rilevante sull’acquisto degli immobili.
Per esempio, come dal report degli indicatori demografici, elaborato annualmente dall’Istat, nel decennio 2007-2017 hanno lasciato il nostro Paese quasi 775mila italiani sotto i quarant’anni di età.
Il settore immobiliare ne risente al punto che si constata un continuo ed inesorabile deterioramento dello stato di conservazione degli immobili, la maggior parte dei quali costruiti tra gli anni ’60 e ’70, inadeguati anche sotto il profilo dell’impatto ambientale.
Declino demografico italiano
Gli italiani sono sempre meno. Come riporta l’Istat, al 31 dicembre dello scorso anno la popolazione residente in Italia è scesa a 60milioni e 317mila, 116mila in meno su base annua.Si tratta del quarto anno consecutivo di calo: per la prima volta negli ultimi 90 anni ci troviamo quindi in una fase di preoccupante declino demografico, con un trend che può essere ormai considerato consolidato.Nella popolazione italiana aumenta inoltre il divario tra nascite e decessi: per 100 persone decedute arrivano soltanto 67 bambini (dieci anni fa erano 96).
Il tasso di fecondità in calo delle donne italiane, inferiore ai 2 figli, ci riserva un futuro preoccupante. L’Italia è già al terzo posto per età della popolazione, con una età media di 46 anni.
Il Sole 24 ORE
Slowbuy, l’Affitto-Riscatto senza affitto
Una soluzione che vale doppio: il contratto che permette, con l’affitto, di comprare casa.
Il mercato immobiliare è stato uno dei settori più colpiti dalla crisi finanziaria del 2011 e i prezzi delle case pre-crisi avevano raggiunto dei livelli insostenibili.
Tuttavia, nonostante la crisi sia stata parzialmente superata, il mercato immobiliare stenta ad oggi a ripartire. Ciò ha aperto ovviamente la strada ad altri tipi di soluzioni, che potessero venire incontro sia al venditore che all’acquirente, quali l’affitto con riscatto o Slowbuy.
Tuttavia, nonostante la crisi sia stata parzialmente superata, il mercato immobiliare stenta ad oggi a ripartire. Ciò ha aperto ovviamente la strada ad altri tipi di soluzioni, che potessero venire incontro sia al venditore che all’acquirente, quali l’affitto con riscatto o Slowbuy.
Bonus fiscali e ristrutturazioni
Il “bonus facciate” è la vera novità nell’ambito delle detrazioni sui lavori in casa del 2020.
Il rifacimento della facciata si esegue tipicamente per motivi estetici, di sicurezza e manutenzione, ma può aiutare ad aumentare il comfort e il risparmio energetico nell’edificio. Il rifacimento della facciata permetteva di accedere solo ad una detrazione parziale fino ad ora, tuttavia dal 2020 scatterà l’applicazione del “bonus facciata”, che prevede una detrazione d’imposta fino al 90% per abitazioni e condomini.
Il “bonus verde” che riguarda terrazzi, giardini e balconi, è stato prorogato anche per l’anno 2020. La detrazione dell’imposta è pari al 36% fino ad un massimo di 3000 euro per le spese sostenute.
Qui trovi un approfondimento dei bonus fiscali sugli immobili nel 2020.
